Was ist Gemeinschaftseigentum?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt klar die Aufteilung eines Gebäudes. Während das Sondereigentum die eigentliche Wohnung und zugehörige Räume wie einen Kellerraum umfasst, bezieht sich das Gemeinschaftseigentum auf alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht dem Sondereigentum oder dem Eigentum eines Dritten zugeordnet sind. Es dient dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer.
Was gehört konkret zum Gemeinschaftseigentum?
Die genaue Definition findet sich in der Teilungserklärung. Grundsätzlich zählen jedoch alle konstruktiven und für die Sicherheit des Gebäudes notwendigen Teile dazu. Typische Beispiele sind:
- Grundstück: Die gesamte Grundstücksfläche.
- Gebäudeteile: Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade.
- Anlagen und Einrichtungen: Treppenhaus, Aufzug, gemeinschaftliche Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Wohnung.
- Fenster und Eingangstüren: Obwohl sie an eine Sondereigentumseinheit grenzen, sind sie in der Regel Gemeinschaftseigentum.
Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft
Aus dem Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum ergeben sich für jeden Eigentümer sowohl Rechte als auch Pflichten.
Nutzungsrecht
Jeder Wohnungseigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen. Dieses Recht ist jedoch dadurch beschränkt, dass kein anderer Miteigentümer über das übliche Maß hinaus beeinträchtigt werden darf. So darf beispielsweise das Treppenhaus nicht als private Abstellfläche genutzt werden.
Kosten- und Lastentragung
Alle Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und den Betrieb des Gemeinschaftseigentums werden von der Eigentümergemeinschaft getragen. Die Verteilung der Kosten erfolgt in der Regel nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern die Teilungserklärung keine andere Regelung vorsieht. Dazu gehören:
- Reparaturen am Dach oder an der Fassade
- Wartung der Heizungsanlage
- Gartenpflege
- Gebäudeversicherung
- Kosten für den Verwalter
Um größere Ausgaben zu decken, ist die Gemeinschaft gesetzlich verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusparen.
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind ein häufiges Streitthema. Das WEG-Gesetz hat hierfür klare Regeln geschaffen. Grundsätzlich bedarf jede bauliche Veränderung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht, eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Je nach Art der Maßnahme sind unterschiedliche Mehrheiten erforderlich. Privilegierte Maßnahmen, wie der barrierefreie Aus- und Umbau oder die Installation einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, können von jedem Eigentümer auf eigene Kosten verlangt werden.